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專題1 民法部分的大題

【大題1】(2018年)

2016年6月6日,甲與乙簽訂委托合同,委托乙出租自有房屋一套并代收租金,委托期間為2016年6月6日至2018年7月31日。2016年7月4日,甲為乙出具了授權委托書,載明乙有權代理甲處理房屋出租及租金收取事宜,代理權期間為2016年7月4日至2018年7月31日。

2016年8月1日,乙以甲名義與丙簽訂書面房屋租賃合同,租期為2016年8月1日至2018年7月31日,租金每月2萬元。2017年6月,該房屋衛生間管道嚴重漏水,丙請求甲維修,甲以租賃合同中未約定由其承擔維修義務為由拒絕,丙自行維修,花費2000元。

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2018年2月,甲欲出售該房屋,遂通知丙解除租賃合同,丙以甲無權任意解除合同為由拒絕。2018年3月5日,甲在未告知丙的情況下,與丁簽訂買賣合同,以800萬元的價格將房屋出售于丁。為支付房款,2018年3月11日,丁與戊、庚簽訂借款合同,分別自戊、庚處借款500萬元和300萬元,借款期限均為3個月。同時,丁還分別與戊、庚約定以房屋作為借款抵押。次日,丁向甲支付了房款。2018年3月20日,甲和丁辦理了房屋過戶登記。隨后,丁為戊、庚辦理了順位相同的房屋抵押登記。

2018年4月2日,丁以其為房屋所有權人為由,要求丙搬離,丙拒絕,并以承租人享有優先購買權為由,主張甲與丁的買賣合同無效。

因丁無力償還戊、庚的借款,2018年7月12日,戊、庚主張實現抵押權。房屋拍賣所得價款為720萬元,戊、庚均要求就拍賣所得價款全額實現自己的債權。

要求:

根據上述資料,分別回答下列問題。

【問題1】甲與乙的委托合同何時生效?乙何時取得代理權?并分別說明理由。

【問題2】衛生間管道嚴重漏水的維修費用2000元應當由誰承擔?并說明理由。

【問題3】甲是否有權解除與丙的租賃合同?并說明理由。

【問題4】丁是否有權要求丙搬離?并說明理由。

【問題5】丙是否有權主張甲與丁的買賣合同無效?并說明理由。

【問題6】戊和庚應如何就房屋拍賣所得價款實現各自的抵押權?并說明理由。

【大題1答案】

【問題1】①甲與乙的委托合同于2016年6月6日生效。因為:a.委托合同屬于諾成合同,雙方意思表示一致即可認定合同成立;b.依法成立的合同原則上自成立時生效。

②乙于2016年7月4日取得代理權。因為委托代理基于被代理人授權的意思表示而發生,而授權行為又屬于單方民事法律行為,僅憑被代理人一方的意思表示即可發生授權的效果。

【問題2】衛生間管道嚴重漏水的維修費用應由甲承擔。根據規定,承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修;出租人未履行維修義務的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負擔。

【問題3】甲無權解除與丙的租賃合同。因為出租人擬出售租賃物并非租賃合同解除的法定事由(或者,甲丙書面約定租賃期間為2016年8月1日至2018年7月31日,該約定有效;租賃期間,承租人丙不存在違約行為,出租人甲無權在租賃期間未滿時任意主張解除租賃合同)。

【問題4】丁無權要求丙搬離。因為“買賣不破租賃”,即租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。

【問題5】丙無權主張甲與丁的買賣合同無效。根據規定,出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權的情形,承租人可以請求出租人承擔賠償責任,但不得主張出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。

【問題6】戊和庚應按債權比例實現各自的抵押權。根據規定,抵押權已登記的,按照登記的先后順序清償;順序相同的,按照債權比例清償。

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